Вопрос: У организации возникло право преимущественного выкупа нежилого помещения, находящегося в аренде. На земельный участок договор аренды не заключался. Можем ли мы выкупить в рассрочку нежилое помещение и земельный участок?
Ответ: В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" преимущественное право на приобретение арендуемого имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие определенным Федеральным законом N 159-ФЗ требованиям.
Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектом малого предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку (см. ч. ч. 1 и 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ)).
Срок такой рассрочки устанавливается законами субъектов РФ. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии со ст. 5 Закон N 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого предпринимательства.
Таким образом, арендатор имеет полное право на приобретение нежилого помещения в рассрочку. Вопрос с землей обстоит сложнее.
Нормы Закона N 159-ФЗ не распространяются на выкуп земельных участков. Иными словами преимущественное право предоставляется бизнесменам только в отношении арендуемых помещений, зданий, строений. Это не говорит о том, что права выкупа земли нет вообще. Но регулируется выкуп земель иными документами, в частности Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Данный вывод содержится в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134. Судебная практика рассматривая подобные споры опирается на данной Письмо. Так в Постановлении ФАС Уральского округа от 16.05.2014 N Ф09-2479/14 по делу N А76-4180/2012, суд отмечает, что заключение договора купли-продажи нежилого помещения не означает одновременной приватизации земельного участка, на котором оно расположено.
