Вопрос: По общему правилу государственное унитарное предприятие сдает в аренду недвижимое имущество с согласия собственника на торгах. Каков порядок сдачи такого имущества в субаренду?
Ответ: На основании ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) заключение любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального (государственного) имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов, за исключением случаев, указанных в ч. 1, 3.1, 3.2 и 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ.
В п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ указано, в частности, что без проведения торгов могут заключаться договоры субаренды, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены:
- по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися;
- на основании государственного или муниципального контракта.
Таким образом, если арендатор по результатам проведения торгов заключил договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, он вправе на основании договора передать данное арендованное государственное или муниципальное имущество в субаренду без проведения торгов.
В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Арендатор по договору субаренды может предоставить субарендатору только такие права, которыми обладает сам в соответствии с договором аренды.
Вывод из судебной практики: В отношении необходимости получения согласия собственника имущества на сдачу его во вторичную субаренду существует две позиции судов.
Позиция 1. При сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду необходимо получить на это согласие собственника.
Судебная практика:
Примечание: В рассмотренном далее деле договор вторичной субаренды был признан ничтожным в связи с тем, что от собственника имущества не было получено согласия на сдачу имущества во вторичную субаренду, несмотря на то что в договоре аренды было согласие на субаренду.
Невыясненным остался вопрос: необходимо ли получать согласие арендатора на передачу имущества во вторичную субаренду? Постановление ФАС Московского округа от 31.07.2006 N КГ-А40/6726-06 по делу N А40-76525/05-89-643.
Позиция 2. При сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду получать согласие собственника не нужно, если это предусмотрено договорами аренды и субаренды. Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 по делу N А55-16886/2009.
