О коммунальных платежах в учете арендодателя – «упрощенца»

Описание ситуации:

Я – ИП, являюсь плательщиком УСН 6% - сдача в аренду нежилого помещения. В первом договоре между арендодателем и арендатором было прописано, что обязанность производить оплату за коммунальные платежи ложится на арендодателя, на основании выставленных коммунальными организациями счетов, но арендатор возмещает данные расходы арендодателю. В следующем договоре обязанность оплаты была закреплена за арендатором, но т.к. коммунальные организации отказались заключать с ними договора на коммунальные услуги, арендаторы продолжали оплачивать нам, а мы эти деньги переводили коммунальным службам. Оплату коммунальных платежей за обслуживание сдаваемого в аренду здания производим по следующей схеме:

• Выставляем счета арендатору на основании счетов коммунальных организаций;
• Арендатор перечисляет суммы коммунальных платежей на наш расчетный счет;
• Полученные суммы перечисляем коммунальным организациям;

Т.е. мы являемся «посредником» и дохода не имеем.

Вопрос:

1. Под какой вид налогообложения подпадает сумма коммунального платежа, перечисленная на наш расчетный счет?
2. Какие должны быть документы для подтверждения того, что мы не получаем доход от этих перечислений?
3. Можем ли мы заключить с Арендатором агентский договор или договор комиссии и оплачивать налог 6% с суммы комиссии?
4. Какие документы мы должны предоставлять арендаторам для оплаты за коммунальные услуги (счет, счет-фактура, акт выполненных работ)?

Ответ:

1.Контролирующие органы рассматривают компенсацию арендатором коммунальных услуг арендодателю как доход последнего. Следовательно, арендодатель должен учитывать его при исчислении налоговой базы по «упрощенному» налогу (Письма Минфина РФ от 24.10.2011 г. №03-11-06/2/145, от 16.07.2009 г. №03-11-06/2/130, от 10.02.2009 г. №03-11-09/42, ФНС РФ от 05.12.2006 г. №02-6-10/216@, УФНС РФ по г. Москве от 17.11.2009 г. №20-14/2/120232@).

Такая же точка зрения отражена и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 г. №9149/10.

При этом арендодатели - «упрощенцы», которые применяют объект налогообложения «доходы», не имеют возможности включить данные суммы в расходы, при оплате «коммуналки» поставщикам. Поэтому учет в доходах указанных сумм повлечет увеличение налоговой базы и, следовательно, размера единого налога.

Примечание В судебной практике вы можете встретить мнение о том, что сумма возмещения коммунальных платежей не должна включаться в доходы арендодателя (см. например, Постановления ФАС Уральского округа от 04.08.2009 г. №Ф09-4747/09-С2, ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 г. №А39-362/2007). Однако если вы придерживаетесь этой позиции, то после выхода вышеуказанного Постановления ВАС РФ отстоять данный подход в суде вам будет крайне сложно.

Если вы решите следовать разъяснениям контролирующих органов, то возмещение арендатором коммунальных платежей вы учтете на дату фактического поступления компенсации на ваш счет в банке или в кассу (п.1 ст.346.17 НК РФ).

2. Такими документами являются: - счета поставщиков коммунальных услуг; - документы об их оплате арендодателем (платежные поручения, кассовые чеки и др.).

Однако, учитывая что, объект налогообложения организации - «Доходы» и не отразить суммы, полученные от арендатора в «Доходах» нет возможности, то документы, подтверждающие расходы арендодателя по оплате этих сумм поставщикам услуг, значения в целях налогообложения не имеют.

3.По условиям посреднического договора (договора комиссии, агентского договора) арендодатель-посредник приобретает коммунальные услуги для арендатора. За выполнение этого поручения он получает вознаграждение (ст.991, ст.1006 ГК РФ).

Таким образом, если организация сдает в аренду помещение и как посредник участвует в расчетах арендатора за коммунальные услуги, то в доходы включаются: - сумма арендной платы за сданное в аренду помещение (п.1 ст.346.15 НК РФ); - вознаграждение за посреднические услуги, которое вам выплачивает арендатор. Это следует из подп.1 п.1.1 ст.346.15, подп.9 п.1 ст.251 НК РФ.

Аналогичные разъяснения приведены, в частности, в Письме УФНС РФ по г. Москве от 23.10.2006 г. №18-11/3/93008@.

Указанные доходы арендодатель-посредник отражает на дату их фактического поступления в графе 4 разд. I «Доходы и расходы» Книги учета доходов и расходов.

Что касается сумм возмещения коммунальных платежей, которые получает арендодатель от арендатора, то их арендодатель в доходах не учитывает. Но только при условии, если он не включает в расходы затраты на «коммуналку» для арендатора (подп.1 п.1.1 ст.346.15, подп.9 п.1 ст.251 НК РФ).

Некоторые суды также приходят к выводу, что коммунальные платежи, которые получает арендодатель-агент, не учитываются в его доходах (Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2009 г. №КА-А41/10689-09).

Однако при данном способе оплаты «коммуналки» стоит обратить внимание на следующие обстоятельства. Не исключены споры с налоговыми органами в том случае, если арендодатель заключил посреднический договор позже, чем договоры с коммунальными службами на поставку коммунальных услуг. Дело в том, что сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не может быть признана заключенной во исполнение поручения заказчика (в нашем случае – арендатора). Такой вывод в отношении, в частности, договора комиссии сделал Президиум ВАС РФ в п.6 Информационного письма от 17.11.2004 г. №85.

Этой позиции придерживается и Минфин РФ по вопросу определения доходов агента, применяющего УСН. Чиновники указывают, что агент, который действует от своего имени, но за счет принципала, должен совершать сделки с третьим лицом после заключения агентского договора и только в интересах принципала. Именно при таких условиях агент-«упрощенец» в составе своих доходов учитывает только агентское вознаграждение. Такая позиция отражена в Письмах Минфина РФ от 10.02.2009 г. №03-11-06/2/24, от 10.02.2009 г. №03-11-06/2/25, от 26.01.2009 г. №03-11-09/18, от 26.01.2009 г. №03-11-09/19.

Таким образом, в ситуации, когда договоры с поставщиками коммунальных услуг были заключены ранее посреднического договора, налоговые органы могут доначислить арендодателю единый налог на суммы коммунальных платежей, полученных от арендатора. Причем некоторые суды поддерживают позицию проверяющих (Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 г. №А57-9388/06).

4.Если арендодатель по поручению арендатора уплачивает за него коммунальные платежи, то он должен выставить от своего имени арендатору: - счет на оплату коммунальных услуг; - счет на оплату посреднического вознаграждения.

Отметим, что счет на оплату «коммуналки» составляется на основании аналогичных счетов коммунальных служб или расчетов. Так как форма счета на оплату коммунальных платежей не предусмотрена в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, арендодатель может составить его в произвольной форме.

Такие документы должны содержать обязательные реквизиты, предусмотренные п.2 ст.9 Закона №129-ФЗ от 21.11.1996 г.

Однако, учитывая, что договоры агентирования будут заключены позже заключения договоров с поставщиками услуг, то претензии налоговых органов по данному вопросу не исключены.

Одновременно сообщаем, что данный Ответ выражает частное мнение налогового консультанта, имеет информационно-разъяснительный характер и не препятствует руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в приведенном выше Ответе.